Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-6ZB8ZR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 83 m², piętro 4
aleja Architektów, Śródmieście, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 83 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-aleja) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-al)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 120 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 789 zł/m²) za 83 m² wychodzi ok. 1 227 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.04.2026 (202 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica aleja Architektów: 164 ofert sprzedaży (mediana 13 479 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 83 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 789 zł/m², czyli ok. 1 227 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 83 m² | 4 | 1 019 018 zł | 12 277 | — |
| aleja Architektów | 79 m² | 2 | 938 926 zł | 11 885 | 0 m |
| aleja Architektów | 69 m² | 1 | 913 660 zł | 13 241 | 0 m |
| aleja Architektów | 78 m² | 4 | 952 698 zł | 12 214 | 0 m |
| aleja Architektów | 71 m² | 0 | 921 500 zł | 12 979 | 0 m |
| aleja Architektów | 79 m² | 4 | 954 840 zł | 12 087 | 0 m |
| aleja Architektów | 80 m² | 1 | 946 764 zł | 11 835 | 0 m |
| Architektów | 74,4 m² | — | 840 099 zł | 11 292 | 0 m |
| aleja Architektów | 78 m² | 3 | 944 889 zł | 12 114 | 0 m |
| aleja Architektów | 84 m² | 5 | 1 020 998 zł | 12 155 | 0 m |
| aleja Architektów | 84 m² | 12 | 1 522 457 zł | 18 125 | 0 m |
| aleja Architektów | 81 m² | 5 | 982 762 zł | 12 133 | 0 m |
| aleja Architektów | 81 m² | 7 | 999 006 zł | 12 333 | 0 m |
| aleja Architektów | 82 m² | 3 | 985 439 zł | 12 018 | 0 m |
| aleja Architektów | 79 m² | 3 | 946 883 zł | 11 986 | 0 m |
| aleja Architektów | 80 m² | 2 | 944 236 zł | 11 803 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 133 zł/m²; to mieszkanie — 12 277 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 019 018 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 019 018 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.