Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WRRFTY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 82 m², piętro 6/12
Lazurowa, Bemowo, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 82 m²
- Piętro
- 6 z 12
- Rok budowy
- 1977
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bemowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bemowo-lazuro) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bemowo-lazurowa/) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-okne)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 983 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 280 zł/m²) za 82 m² wychodzi ok. 1 499 000 zł — oferta jest o 30% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.05.2026 (166 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Lazurowa: 36 ofert sprzedaży (mediana 15 366 zł/m²), 73 transakcje w rejestrze (mediana 17 278 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 82 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 478 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 280 zł/m², czyli ok. 1 499 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 82 m² | 6 | 1 050 000 zł | 12 805 | — |
| Lazurowa | 82 m² | 6 | 1 260 000 zł | 15 366 | 0 m |
| Lazurowa | 83,1 m² | 3 | 1 250 000 zł | 15 042 | 59 m |
| Rozłogi | 84,7 m² | 7 | 1 099 000 zł | 12 975 | 153 m |
| Rozłogi | 83 m² | 1 | 1 060 000 zł | 12 771 | 210 m |
| Lazurowa | 93,9 m² | — | 1 690 000 zł | 18 000 | 251 m |
| ul. Siemiatycka | 71 m² | — | 1 100 000 zł | 15 493 | 348 m |
| Siemiatycka | 72 m² | — | 1 225 000 zł | 17 014 | 348 m |
| Człuchowska | 71 m² | 4 | 1 170 000 zł | 16 479 | 437 m |
| Cokołowa | 76 m² | 0 | 920 000 zł | 12 105 | 651 m |
| Chrzanowska | 79,3 m² | — | 1 495 000 zł | 18 845 | 658 m |
| Chrzanowska | 84 m² | 4 | 1 639 000 zł | 19 512 | 715 m |
| kpt. Władysława Raginisa | 84 m² | — | 1 199 000 zł | 14 274 | 833 m |
| kpt. Władysława Raginisa | 83,9 m² | 3 | 1 179 000 zł | 14 052 | 989 m |
| Eugeniusza Szwankowskiego | 68 m² | 3 | 988 900 zł | 14 543 | 1,1 km |
| Wacława Borowego | 71 m² | 2 | 840 000 zł | 11 831 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 15 366 zł/m²; to mieszkanie — 12 805 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 050 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 050 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 050 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.