Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GX9OAK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 82 m², piętro 4/4
Budziszyńska, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 82 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-ul-budziszynska-4) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-budzisz) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-budz) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% niższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 610 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 808 zł/m²) za 82 m² wychodzi ok. 968 000 zł — oferta jest o 26% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Budziszyńska: 13 ofert sprzedaży (mediana 10 794 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 11 703 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 82 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 808 zł/m², czyli ok. 968 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 82 m² | 4 | 720 000 zł | 8781 | — |
| Budziszyńska | 70,9 m² | — | 759 000 zł | 10 705 | 0 m |
| Strzegomska | 70 m² | 4 | 659 000 zł | 9414 | 212 m |
| Rogowska | 70,9 m² | — | 879 000 zł | 12 398 | 636 m |
| Rogowska | 82,1 m² | — | 715 000 zł | 8709 | 636 m |
| Rogowska | 83 m² | 2 | 879 000 zł | 10 590 | 636 m |
| ul. Rogowska | 82 m² | — | 870 000 zł | 10 610 | 636 m |
| Zemska | 82 m² | 2 | 855 000 zł | 10 427 | 793 m |
| Zemska | 69 m² | 6 | 780 000 zł | 11 304 | 793 m |
| Okolice ul. Zemskiej | 82,5 m² | 3 | 715 000 zł | 8667 | 950 m |
| ul. Bystrzycka | 82 m² | — | 915 000 zł | 11 159 | 1,1 km |
| ul. Bystrzycka | 82 m² | — | 870 000 zł | 10 610 | 1,1 km |
| Bystrzycka | 83 m² | — | 870 000 zł | 10 482 | 1,1 km |
| Bystrzycka | 83 m² | 9 | 890 000 zł | 10 723 | 1,1 km |
| Franciszka Hynka | 77 m² | 3 | 769 000 zł | 9987 | 1,1 km |
| ul. Drzewieckiego | 75,1 m² | 9 | 729 000 zł | 9707 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 10 610 zł/m²; to mieszkanie — 8781 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 720 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.