Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VHAQ8M-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 82 m², piętro 2/10
Aleja Solidarności, Kielce
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 82 m²
- Piętro
- 2 z 10
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-aleja-solidarno) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-aleja-solidarnosci) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9877 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 682 zł/m²) za 82 m² wychodzi ok. 876 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.04.2025 (568 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Solidarności: 196 ofert sprzedaży (mediana 11 100 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 10 957 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 82 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 308 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 682 zł/m², czyli ok. 876 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 82 m² | 2 | 757 620 zł | 9239 | — |
| Aleja Solidarności | 78 m² | 4 | 742 900 zł | 9524 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 78 m² | 2 | 719 440 zł | 9224 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 79 m² | 1 | 836 010 zł | 10 582 | 0 m |
| Solidarności | 78,2 m² | — | 734 100 zł | 9388 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 94 m² | 10 | 928 060 zł | 9873 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 92 m² | 9 | 909 440 zł | 9885 | 0 m |
| Al. Solidarności | 77,7 m² | 5 | 784 600 zł | 10 100 | 67 m |
| Romualda | 71 m² | — | 599 000 zł | 8437 | 629 m |
| Generała Tadeusza Kościuszki | 82 m² | 3 | 690 000 zł | 8415 | 657 m |
| Generała Tadeusza Kościuszki | 77 m² | 0 | 890 000 zł | 11 558 | 657 m |
| Niska | 88,9 m² | — | 951 016 zł | 10 700 | 664 m |
| Niska | 89,2 m² | — | 1 061 837 zł | 11 900 | 664 m |
| Poleska | 67,8 m² | — | 765 801 zł | 11 300 | 704 m |
| Poleska | 68,4 m² | — | 786 025 zł | 11 500 | 704 m |
| Sandomierska | 68 m² | 1 | 669 800 zł | 9850 | 1 km |
Mediana podobnych — 9877 zł/m²; to mieszkanie — 9239 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 757 620 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 757 620 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 757 620 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 757 620 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.