Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FCWCZQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 81 m², piętro 3/6
Sienna Grobla, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 81 m²
- Piętro
- 3 z 6
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-sie) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-sienna)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 977 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 866 zł/m²) za 81 m² wychodzi ok. 1 366 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.05.2025 (531 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Sienna Grobla: 288 ofert sprzedaży (mediana 21 265 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 22 208 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 81 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 167 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 866 zł/m², czyli ok. 1 366 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 81 m² | 3 | 1 599 000 zł | 19 741 | — |
| Sienna Grobla | 67 m² | — | 1 850 000 zł | 27 612 | 0 m |
| Sienna Grobla | 67 m² | 0 | 1 815 000 zł | 27 090 | 0 m |
| Sienna Grobla | 77 m² | 1 | 2 099 000 zł | 27 260 | 0 m |
| Sienna Grobla | 86 m² | 1 | 1 715 778 zł | 19 951 | 0 m |
| Sienna Grobla | 81 m² | 5 | 1 743 865 zł | 21 529 | 0 m |
| Sienna Grobla | 91 m² | 6 | 1 910 469 zł | 20 994 | 0 m |
| Sienna Grobla | 91,3 m² | 5 | 2 690 000 zł | 29 470 | 43 m |
| Sienna Grobla | 97 m² | 2 | 3 385 000 zł | 34 897 | 51 m |
| ul. Sienna Grobla | 82,3 m² | 1 | 2 099 000 zł | 25 514 | 71 m |
| Wiosny Ludów | 93 m² | 1 | 2 747 160 zł | 29 539 | 162 m |
| Wiosny Ludów | 87,4 m² | — | 2 666 482 zł | 30 495 | 162 m |
| Stępkarska | 93,4 m² | — | 1 878 000 zł | 20 118 | 211 m |
| Stępkarska | 87 m² | 2 | 1 999 000 zł | 22 977 | 211 m |
| Stępkarska | 93 m² | 3 | 1 878 000 zł | 20 194 | 211 m |
| Stępkarska | 84,8 m² | — | 2 036 160 zł | 24 000 | 211 m |
Mediana podobnych — 22 977 zł/m²; to mieszkanie — 19 741 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.