Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-F5T-_I-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 81 m²
Piwna, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 81 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% wyższa od mediany 155 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 975 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 356 zł/m²) za 81 m² wychodzi ok. 1 001 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4830 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 6Ulica Piwna: 6 ofert sprzedaży (mediana 17 485 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 81 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 356 zł/m², czyli ok. 1 001 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 81 m² | — | 1 249 000 zł | 15 420 | — |
| ul. Władysława Nehringa | 93 m² | — | 1 049 100 zł | 11 281 | 252 m |
| ul. Władysława Nehringa | 91,4 m² | 3 | 820 000 zł | 8973 | 272 m |
| Walecznych | 82 m² | 3 | 995 000 zł | 12 134 | 322 m |
| Grunwaldzka | 83,5 m² | — | 845 000 zł | 10 120 | 412 m |
| Grunwaldzka | 81,6 m² | 4 | 599 000 zł | 7341 | 412 m |
| Grunwaldzka | 75,1 m² | — | 1 049 000 zł | 13 966 | 412 m |
| Henryka Sienkiewicza | 79 m² | 3 | 799 950 zł | 10 132 | 460 m |
| okolice ul. Grunwaldzkiej | 92,7 m² | 3 | 895 000 zł | 9659 | 622 m |
| Stefana Jaracza | 92,4 m² | 3 | 1 250 000 zł | 13 530 | 757 m |
| Sopocka | 79,6 m² | 4 | 745 000 zł | 9361 | 779 m |
| okolice Pl Bema | 83 m² | 1 | 1 120 500 zł | 13 500 | 998 m |
| Barlickiego | 92 m² | — | 989 000 zł | 10 750 | 1 km |
| Śródmieście | 74,8 m² | 6 | 862 500 zł | 11 539 | 1,1 km |
| Haukego-Bosaka | 92,3 m² | — | 1 382 828 zł | 14 990 | 1,1 km |
| ul. gen. Józefa Haukego-Bosaka | 85 m² | — | 1 275 000 zł | 15 000 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 10 742 zł/m²; to mieszkanie — 15 420 zł/m² (+44%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 249 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.