Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QEAU1E-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 81 m²
ul. Elizy Orzeszkowej, Piasta, Białystok
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 81 m²
- Dzielnica
- Piasta
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bialystok-piasta-ul-elizy-orzeszkow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 288 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8499 zł/m²) za 81 m² wychodzi ok. 688 000 zł — oferta jest o 55% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Elizy Orzeszkowej: 6 ofert sprzedaży (mediana 12 201 zł/m²), 42 transakcje w rejestrze (mediana 9786 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 81 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 62 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8499 zł/m², czyli ok. 688 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 81 m² | — | 1 063 660 zł | 13 132 | — |
| ul. Adama Mickiewicza | 72,3 m² | 10 | 650 000 zł | 8990 | 330 m |
| ul. Adama Mickiewicza | 97 m² | — | 1 317 465 zł | 13 582 | 515 m |
| ul. Skorupska | 85 m² | — | 675 000 zł | 7941 | 759 m |
| Przemysłowa | 76,6 m² | — | 957 750 zł | 12 500 | 871 m |
| Przemysłowa | 89 m² | — | 979 990 zł | 11 011 | 871 m |
| Piastowska | 67 m² | 2 | 659 000 zł | 9836 | 942 m |
| Słonimska | 90,6 m² | — | 899 000 zł | 9923 | 1 km |
| Mieszka I | 67 m² | 11 | 449 000 zł | 6702 | 1,2 km |
| ul. Piasta | 86 m² | 3 | 699 000 zł | 8128 | 1,2 km |
| ul. Pomorska | 67,8 m² | 1 | 630 751 zł | 9299 | 1,2 km |
| Bojary | 72,3 m² | 4 | 630 000 zł | 8714 | 1,3 km |
| Waszyngtona | 84,7 m² | — | 650 000 zł | 7674 | 1,3 km |
| Waszyngtona | 69 m² | — | 529 000 zł | 7667 | 1,3 km |
| Waszyngtona | 72,6 m² | — | 463 000 zł | 6377 | 1,3 km |
| Sienkiewicza | 82,8 m² | — | 599 999 zł | 7246 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 9343 zł/m²; to mieszkanie — 13 132 zł/m² (+41%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 063 660 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.