Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-K6ZAO4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 80,4 m²
Kijowska 17, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 80,4 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/kijowska_17a_etap_ii_warszawa-p)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 700 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 164 zł/m²) za 80,4 m² wychodzi ok. 1 461 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 18 000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 16,2% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Kijowska: 490 ofert sprzedaży (mediana 18 278 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 16 257 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 80,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 164 zł/m², czyli ok. 1 461 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 80,4 m² | — | 1 335 304 zł | 16 600 | — |
| Kijowska | 81 m² | 1 | 1 351 350 zł | 16 683 | 0 m |
| Kijowska | 91 m² | 8 | 2 465 640 zł | 27 095 | 0 m |
| Kijowska 17 | 74 m² | — | 1 349 442 zł | 18 248 | 0 m |
| Kijowska | 80 m² | 2 | 1 335 304 zł | 16 691 | 0 m |
| Kijowska | 82 m² | 8 | 1 905 550 zł | 23 238 | 0 m |
| Kijowska 17 | 82,3 m² | — | 1 875 000 zł | 22 771 | 0 m |
| Kijowska | 75 m² | — | 1 550 000 zł | 20 664 | 0 m |
| Sprzeczna | 65,6 m² | 4 | 1 469 216 zł | 22 400 | 398 m |
| Targowa | 66 m² | — | 1 390 000 zł | 21 061 | 479 m |
| Kępna | 72 m² | — | 1 346 400 zł | 18 700 | 490 m |
| ul. Białostocka | 77,7 m² | 6 | 919 000 zł | 11 828 | 539 m |
| Białostocka | 70 m² | 8 | 1 817 582 zł | 25 966 | 613 m |
| Białostocka | 70 m² | 8 | 1 817 581 zł | 25 965 | 613 m |
| Białostocka | 75 m² | 7 | 969 000 zł | 12 920 | 613 m |
| Radzymińska | 65,2 m² | — | 1 250 000 zł | 19 163 | 651 m |
Mediana podobnych — 18 700 zł/m²; to mieszkanie — 16 600 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 335 304 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.