Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T1OUPC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 79,7 m², piętro 1
Józefa Chełmońskiego, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 79,7 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-ul-jozefa-chel) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-joze) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-j) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 780 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 056 zł/m²) za 79,7 m² wychodzi ok. 1 280 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.04.2025 (548 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica JÓZEFA CHEŁMOŃSKIEGO: 35 ofert sprzedaży (mediana 16 633 zł/m²), 61 transakcji w rejestrze (mediana 15 369 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 136 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 056 zł/m², czyli ok. 1 280 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79,7 m² | 1 | 1 130 000 zł | 14 173 | — |
| Józefa Chełmońskiego | 75 m² | 0 | 1 300 000 zł | 17 333 | 0 m |
| Józefa Chełmońskiego | 75 m² | 0 | 1 350 000 zł | 18 000 | 0 m |
| Piaskowa | 91,1 m² | 1 | 1 900 000 zł | 20 863 | 160 m |
| Władysława Łokietka | 84,1 m² | — | 1 101 186 zł | 13 100 | 758 m |
| Władysława Łokietka | 73 m² | 0 | 1 009 005 zł | 13 822 | 758 m |
| Władysława Łokietka | 73,7 m² | — | 1 082 655 zł | 14 700 | 758 m |
| Władysława Łokietka | 73 m² | 1 | 1 073 688 zł | 14 700 | 758 m |
| Władysława Łokietka | 73,7 m² | — | 1 009 005 zł | 13 700 | 758 m |
| Władysława Łokietka | 69,4 m² | — | 992 277 zł | 14 300 | 758 m |
| Władysława Łokietka | 64 m² | 1 | 750 000 zł | 11 719 | 758 m |
| Władysława Łokietka | 73 m² | 0 | 1 082 655 zł | 14 831 | 758 m |
| Gdyńska | 73 m² | 4 | 1 016 132 zł | 13 920 | 805 m |
| Gdyńska | 72 m² | 1 | 1 051 685 zł | 14 607 | 805 m |
| Gdyńska | 73 m² | 4 | 1 082 916 zł | 14 835 | 805 m |
| Gdyńska | 72 m² | 1 | 988 175 zł | 13 725 | 805 m |
Mediana podobnych — 14 933 zł/m²; to mieszkanie — 14 173 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 130 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 130 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 130 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 130 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 130 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.