Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ESGBZE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 80 m², piętro 4/4
Filtrowa, Ochota, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 80 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1925
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ochota
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ochota-filtro) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-filtrowa-80m2) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-ochota-ul-filtrowa-4-pokoj) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ochota-filtrowa/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 87 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 532 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 041 zł/m²) za 80 m² wychodzi ok. 1 443 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gethome, Adresowo, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 8600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Filtrowa: 10 ofert sprzedaży (mediana 22 114 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 20 162 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 80 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 71 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 041 zł/m², czyli ok. 1 443 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 80 m² | 4 | 1 750 000 zł | 21 875 | — |
| Niemcewicza | 92,8 m² | 9 | 1 420 000 zł | 15 302 | 482 m |
| Filtrowa | 90 m² | 3 | 2 190 000 zł | 24 333 | 492 m |
| Juliana Ursyna Niemcewicza | 82,4 m² | 8 | 1 415 000 zł | 17 172 | 669 m |
| Kolejowa | 92,6 m² | — | 2 024 000 zł | 21 867 | 981 m |
| Kolejowa | 77,1 m² | — | 1 844 000 zł | 23 926 | 981 m |
| Kolejowa | 81 m² | — | 1 759 000 zł | 21 711 | 1,2 km |
| ul. Kolejowa | 88 m² | — | 2 994 919 zł | 34 033 | 1,2 km |
| Kolejowa | 80,2 m² | — | 1 537 000 zł | 19 169 | 1,2 km |
| Kolejowa | 72,8 m² | — | 2 057 000 zł | 28 244 | 1,2 km |
| Kolejowa | 77,1 m² | — | 1 899 000 zł | 24 643 | 1,2 km |
| Kolejowa | 75,9 m² | — | 1 834 000 zł | 24 157 | 1,2 km |
| Kolejowa | 75,9 m² | — | 1 816 000 zł | 23 920 | 1,2 km |
| Kolejowa | 75,2 m² | — | 1 762 000 zł | 23 443 | 1,2 km |
| Kolejowa | 75,2 m² | — | 1 744 000 zł | 23 204 | 1,2 km |
| Kolejowa | 92 m² | 1 | 2 024 000 zł | 22 000 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 22 532 zł/m²; to mieszkanie — 21 875 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 750 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.