Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XY3IXL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 80,2 m², parter
ul. Bociania, Psie Pole, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 80,2 m²
- Piętro
- parter z 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Psie Pole
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole-bociani) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-boci) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-bociania-80) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27007)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 279 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 11 145 zł/m²) za 80,2 m² wychodzi ok. 893 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.09.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gratka, Morizon, Gethome, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 1 162 025 zł na Gethome, najwyżej 1 186 220 zł.
- 6Ulica Bociania: 19 ofert sprzedaży (mediana 14 267 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 80,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 291 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 145 zł/m², czyli ok. 893 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 80,2 m² | 0 | 1 162 025 zł | 14 498 | — |
| ul. Bociania | 82,8 m² | 1 | 1 100 000 zł | 13 293 | 0 m |
| Bociania | 80 m² | 0 | 1 082 025 zł | 13 525 | 41 m |
| Bociania | 82 m² | 1 | 1 187 463 zł | 14 481 | 41 m |
| Bociania | 82 m² | 1 | 1 170 913 zł | 14 279 | 41 m |
| Bociania | 82 m² | 1 | 1 100 575 zł | 13 422 | 41 m |
| Bociania | 80 m² | 0 | 1 202 250 zł | 15 028 | 41 m |
| Bociania | 82 m² | 1 | 1 160 000 zł | 14 146 | 41 m |
| Bociania | 82 m² | 1 | 1 166 775 zł | 14 229 | 41 m |
| Bociania | 82 m² | 1 | 1 183 325 zł | 14 431 | 41 m |
| ul. Bociania | 82,8 m² | 1 | 1 180 575 zł | 14 267 | 239 m |
| ul. Bociania | 80,2 m² | 0 | 1 282 250 zł | 15 998 | 239 m |
| ul. Bociania | 82,8 m² | 1 | 1 050 000 zł | 12 689 | 258 m |
| Psie Pole | 82,8 m² | 1 | 1 267 463 zł | 15 317 | 258 m |
| ul. Bociania | 83 m² | 1 | 1 500 000 zł | 18 083 | 366 m |
Mediana podobnych — 14 279 zł/m²; to mieszkanie — 14 498 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 186 220 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 186 220 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 162 025 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 162 025 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.