Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CL2OF1-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 79 m²
ul. Przewóz, Płaszów, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 79 m²
- Dzielnica
- Płaszów
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-plaszow-ul-przewoz-4-pokojow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% niższa od mediany 91 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 821 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 095 zł/m²) za 79 m² wychodzi ok. 1 351 000 zł — oferta jest o 19% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Ulica PRZEWÓZ: 54 ofert sprzedaży (mediana 15 513 zł/m²), 84 transakcje w rejestrze (mediana 15 537 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 851 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 095 zł/m², czyli ok. 1 351 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79 m² | — | 1 100 000 zł | 13 924 | — |
| Myśliwska | 66 m² | — | 879 000 zł | 13 318 | 417 m |
| Myśliwska | 64 m² | 5 | 1 033 973 zł | 16 156 | 417 m |
| Myśliwska | 65 m² | 0 | 1 035 392 zł | 15 929 | 417 m |
| Myśliwska | 65 m² | 0 | 995 000 zł | 15 308 | 417 m |
| Kazimierza Siemienowicza | 67 m² | 2 | 990 000 zł | 14 776 | 531 m |
| Kazimierza Siemienowicza | 69 m² | 1 | 1 290 000 zł | 18 696 | 531 m |
| Lasówka | 91,7 m² | — | 1 100 000 zł | 11 998 | 712 m |
| Koszykarska | 81 m² | 0 | 1 300 000 zł | 16 049 | 854 m |
| Saska | 67 m² | 0 | 1 214 505 zł | 18 127 | 884 m |
| ul. Żołnierska | 83,3 m² | 3 | 1 550 000 zł | 18 601 | 888 m |
| Koszykarska 20b | 89,9 m² | 2 | 1 370 365 zł | 15 250 | 912 m |
| Koszykarska 20b | 87,5 m² | 2 | 1 343 586 zł | 15 350 | 912 m |
| Mierzeja Wiślana | 68 m² | 2 | 1 090 000 zł | 16 029 | 979 m |
| Kuklińskiego | 67,1 m² | 3 | 1 068 936 zł | 15 940 | 1,3 km |
| Krzywda | 89,1 m² | — | 1 419 776 zł | 15 940 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 15 940 zł/m²; to mieszkanie — 13 924 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 100 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.