Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SSXRNE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 79 m², piętro 1/1
Piekoszowska, Ślichowice, Kielce
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 79 m²
- Piętro
- 1 z 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ślichowice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-slichowice-piek) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-slichowice-piekosz) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 40% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8120 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 854 zł/m²) za 79 m² wychodzi ok. 936 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.06.2026 (142 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Piekoszowska: 15 ofert sprzedaży (mediana 9633 zł/m²), 64 transakcje w rejestrze (mediana 7703 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 73 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 854 zł/m², czyli ok. 936 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79 m² | 1 | 899 000 zł | 11 380 | — |
| Szajnowicza-Iwanowa | 72,8 m² | — | 793 520 zł | 10 900 | 580 m |
| Szajnowicza-Iwanowa | 66,4 m² | — | 723 433 zł | 10 900 | 580 m |
| Szajnowicza-Iwanowa | 67,9 m² | — | 739 892 zł | 10 900 | 580 m |
| al. Jerzego Szajnowicza-Iwanowa | 81 m² | 3 | 1 019 000 zł | 12 580 | 613 m |
| Kredowa | 75 m² | — | 665 000 zł | 8867 | 619 m |
| ul. Kazimierza Wielkiego | 74 m² | — | 530 000 zł | 7162 | 652 m |
| Króla Kazimierza Wielkiego | 74 m² | 3 | 599 000 zł | 8095 | 652 m |
| ul. Edmunda Massalskiego | 71 m² | — | 780 000 zł | 10 986 | 728 m |
| Edmunda Massalskiego | 74 m² | 4 | 579 000 zł | 7824 | 728 m |
| Ślichowice | 74,7 m² | 0 | 689 000 zł | 9224 | 1 km |
| Sylwestra Kowalczewskiego | 75 m² | 2 | 609 000 zł | 8120 | 1,1 km |
| Władysława Jagiełły | 73 m² | — | 519 000 zł | 7110 | 1,1 km |
| ul. Króla Władysława Jagiełły | 73 m² | — | 570 000 zł | 7808 | 1,1 km |
| Jerzego Bogumiła Puscha | 74 m² | 4 | 485 000 zł | 6554 | 1,3 km |
| Karczówka | 66 m² | — | 510 000 zł | 7727 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 8120 zł/m²; to mieszkanie — 11 380 zł/m² (+40%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 899 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.