Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M022O3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 79 m², parter
Kotoniarska, Górna, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 79 m²
- Piętro
- parter z 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-kotoniarska) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-kotoniarska/ob)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.02.2026 (268 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Kotoniarska: 50 ofert sprzedaży (mediana 9227 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 7 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7299 zł/m², czyli ok. 577 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79 m² | 0 | 702 672 zł | 8895 | — |
| Kotoniarska | 85 m² | 1 | 733 288 zł | 8627 | 0 m |
| Kotoniarska | 85 m² | 1 | 755 599 zł | 8889 | 0 m |
| Kotoniarska | 85 m² | 1 | 657 580 zł | 7736 | 0 m |
| Kotoniarska | 78 m² | 0 | 748 821 zł | 9600 | 0 m |
| Kotoniarska | 78 m² | 0 | 775 108 zł | 9937 | 0 m |
| Kotoniarska | 79 m² | 0 | 728 958 zł | 9227 | 0 m |
| Kotoniarska | 85 m² | 1 | 753 208 zł | 8861 | 0 m |
| Startowa | 86 m² | 1 | 662 508 zł | 7704 | 145 m |
| ul. Kotoniarska | 79 m² | 0 | 728 957 zł | 9225 | 426 m |
| ul. Kotoniarska | 80,1 m² | 0 | 787 601 zł | 9838 | 426 m |
| Poetycka | 64,3 m² | — | 546 295 zł | 8500 | 780 m |
| Śląska | 68 m² | 0 | 220 000 zł | 3235 | 1,2 km |
| Śląska | 87 m² | 1 | 350 000 zł | 4023 | 1,2 km |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 702 672 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 702 672 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 309 zł/m² z 7910 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.