Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-U_GGYB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 79 m², piętro 8
Czarny Dwór, Przymorze, Gdańsk
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 79 m²
- Piętro
- 8
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Przymorze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-przymorze-czarn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-przymorze-czarny-d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (28 332 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 416 zł/m²) za 79 m² wychodzi ok. 1 455 000 zł — oferta jest o 75% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.04.2026 (191 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 9400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Czarny Dwór: 163 ofert sprzedaży (mediana 27 963 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 19 323 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 105 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 416 zł/m², czyli ok. 1 455 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79 m² | 8 | 2 544 975 zł | 32 215 | — |
| Czarny Dwór | 89 m² | 3 | 1 978 020 zł | 22 225 | 0 m |
| Czarny Dwór | 89 m² | 8 | 2 704 493 zł | 30 388 | 0 m |
| Czarny Dwór | 89 m² | 5 | 2 202 701 zł | 24 749 | 0 m |
| Czarny Dwór | 89 m² | 4 | 2 051 650 zł | 23 052 | 0 m |
| Czarny Dwór | 91 m² | 7 | 2 150 955 zł | 23 637 | 0 m |
| Czarny Dwór | 89 m² | 7 | 2 443 859 zł | 27 459 | 0 m |
| Czarny Dwór | 89 m² | 2 | 1 898 899 zł | 21 336 | 0 m |
| Czarny Dwór | 91 m² | 5 | 1 957 369 zł | 21 510 | 0 m |
| Czarny Dwór | 91 m² | 4 | 1 847 102 zł | 20 298 | 0 m |
| Czarny Dwór | 79 m² | 6 | 2 092 199 zł | 26 484 | 0 m |
| Czarny Dwór | 79 m² | 7 | 2 235 696 zł | 28 300 | 0 m |
| Czarny Dwór | 79 m² | 5 | 2 020 054 zł | 25 570 | 0 m |
| Czarny Dwór | 89 m² | 6 | 2 284 537 zł | 25 669 | 0 m |
| ul. Jelitkowski Dwór | 90 m² | — | 2 050 000 zł | 22 778 | 293 m |
| Jelitkowski Dwór | 92 m² | 3 | 1 990 000 zł | 21 630 | 293 m |
Mediana podobnych — 24 146 zł/m²; to mieszkanie — 32 215 zł/m² (+33%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 544 975 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 544 975 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.