Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-I0R1TY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 78 m², piętro 1/3
Kobierzyńska, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 78 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-kobierzyns) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-kobierz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 712 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 082 zł/m²) za 78 m² wychodzi ok. 1 176 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.03.2026 (212 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica KOBIERZYŃSKA: 115 ofert sprzedaży (mediana 16 700 zł/m²), 61 transakcji w rejestrze (mediana 13 617 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 78 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 082 zł/m², czyli ok. 1 176 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 78 m² | 1 | 1 222 088 zł | 15 668 | — |
| Kobierzyńska | 70 m² | 3 | 1 127 966 zł | 16 114 | 0 m |
| Kobierzyńska | 85 m² | 3 | 1 298 992 zł | 15 282 | 0 m |
| Kobierzyńska | 85 m² | 2 | 1 281 900 zł | 15 081 | 0 m |
| Kobierzyńska | 86 m² | 1 | 1 277 684 zł | 14 857 | 0 m |
| Kobierzyńska | 86 m² | 3 | 1 312 216 zł | 15 258 | 0 m |
| Kobierzyńska | 79 m² | 2 | 1 239 264 zł | 15 687 | 0 m |
| Kobierzyńska | 74 m² | 2 | 1 754 739 zł | 23 713 | 0 m |
| Kobierzyńska | 70 m² | 2 | 1 122 381 zł | 16 034 | 0 m |
| Kobierzyńska | 84 m² | 2 | 1 904 188 zł | 22 669 | 0 m |
| Kobierzyńska | 86 m² | 3 | 1 314 648 zł | 15 287 | 0 m |
| Kobierzyńska | 86 m² | 2 | 1 297 350 zł | 15 086 | 0 m |
| Kobierzyńska | 63 m² | — | 1 173 934 zł | 18 625 | 0 m |
| Kobierzyńska | 84 m² | 1 | 1 248 972 zł | 14 869 | 0 m |
| Kobierzyńska | 86 m² | 2 | 1 294 950 zł | 15 058 | 0 m |
| Kobierzyńska | 79 m² | 0 | 1 104 216 zł | 13 977 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 675 zł/m²; to mieszkanie — 15 668 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 222 088 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 222 088 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.