Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3CJEMN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 77 m², piętro 2
Wołoska, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 77 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-woloska/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-wolos)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 61 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 303 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 272 zł/m²) za 77 m² wychodzi ok. 1 638 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.05.2026 (168 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 11 350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Wołoska: 252 ofert sprzedaży (mediana 23 435 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 17 135 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 77 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 329 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 272 zł/m², czyli ok. 1 638 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 77 m² | 2 | 1 773 480 zł | 23 032 | — |
| Wołoska | 77 m² | 3 | 1 796 613 zł | 23 333 | 0 m |
| Wołoska | 87 m² | — | 2 499 000 zł | 28 724 | 0 m |
| Wołoska | 73 m² | 9 | 1 813 224 zł | 24 839 | 0 m |
| Wołoska | 72 m² | 9 | 1 813 224 zł | 25 184 | 0 m |
| Wołoska | 77 m² | 5 | 1 842 879 zł | 23 934 | 0 m |
| Wołoska | 69 m² | 9 | 1 583 677 zł | 22 952 | 0 m |
| Wołoska | 90 m² | 1 | 1 873 191 zł | 20 813 | 0 m |
| Wołoska | 77 m² | 7 | 1 903 110 zł | 24 716 | 0 m |
| Wołoska | 91 m² | 4 | 1 979 041 zł | 21 748 | 0 m |
| Wołoska | 72,6 m² | — | 1 813 224 zł | 24 989 | 0 m |
| Wołoska | 77 m² | 4 | 1 819 746 zł | 23 633 | 0 m |
| Wołoska | 84,4 m² | 9 | 1 650 000 zł | 19 547 | 0 m |
| Wołoska | 91 m² | 1 | 1 822 330 zł | 20 026 | 0 m |
| Wołoska | 72 m² | 9 | 1 743 417 zł | 24 214 | 0 m |
| Wołoska | 66 m² | 8 | 1 623 133 zł | 24 593 | 0 m |
Mediana podobnych — 20 732 zł/m²; to mieszkanie — 23 032 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 773 480 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 773 480 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.