Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--QZ3W5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 77 m²
Marszałkowska, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 77 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-rzeka/259599)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (28 328 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 607 zł/m²) za 77 m² wychodzi ok. 1 741 000 zł — oferta jest o 49% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 9750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Marszałkowska: 31 ofert sprzedaży (mediana 23 828 zł/m²), 73 transakcje w rejestrze (mediana 20 347 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 77 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 122 transakcje w 24 miesiące) mediana to 22 607 zł/m², czyli ok. 1 741 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 77 m² | — | 2 598 000 zł | 33 740 | — |
| Marszałkowska | 87 m² | 3 | 2 150 000 zł | 24 713 | 0 m |
| Plac Zbawiciela | 78,4 m² | 4 | 1 999 000 zł | 25 494 | 86 m |
| Piękna | 70,4 m² | — | 1 050 000 zł | 14 915 | 274 m |
| Poznańska | 78,5 m² | 1 | 2 300 000 zł | 29 299 | 451 m |
| Stanisława Noakowskiego | 85 m² | 0 | 1 800 000 zł | 21 177 | 452 m |
| Warszawska | 84,4 m² | 0 | 1 249 000 zł | 14 799 | 752 m |
| al. Niepodległości | 79 m² | 2 | 2 000 000 zł | 25 317 | 868 m |
| Nowogrodzka | 91,4 m² | 5 | 1 800 000 zł | 19 694 | 1 km |
| Nowogrodzka | 87,4 m² | 5 | 1 780 000 zł | 20 366 | 1 km |
| Nowy Świat | 91,4 m² | 1 | 1 900 000 zł | 20 792 | 1,1 km |
| Filtrowa | 90 m² | 3 | 2 190 000 zł | 24 333 | 1,5 km |
| Rejtana | 70,9 m² | 5 | 1 250 000 zł | 17 635 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 21 177 zł/m²; to mieszkanie — 33 740 zł/m² (+59%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 598 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.