Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-6MUWZA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 75,5 m², piętro 3/14
ul. Piotra Skargi, Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 75,5 m²
- Piętro
- 3 z 14
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie-ksie) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-ul-piotra-ska) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 134 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 287 zł/m²) za 75,5 m² wychodzi ok. 927 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.10.2024 (741 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Piotra Skargi: 12 ofert sprzedaży (mediana 12 872 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 672 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 287 zł/m², czyli ok. 927 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 75,5 m² | 3 | 893 394 zł | 11 839 | — |
| ul. Piotra Skargi | 75,5 m² | 4 | 904 713 zł | 11 989 | 0 m |
| Księdza Piotra Skargi | 76 m² | 7 | 822 752 zł | 10 826 | 149 m |
| Skargi | 76,1 m² | — | 799 000 zł | 10 501 | 149 m |
| Skargi | 75,5 m² | — | 893 393 zł | 11 839 | 149 m |
| Księdza Piotra Skargi | 75 m² | 4 | 904 713 zł | 12 063 | 149 m |
| Sokolska | 75,5 m² | — | 921 540 zł | 12 206 | 235 m |
| Sokolska | 75,5 m² | — | 952 487 zł | 12 616 | 235 m |
| ul. Zabrska | 66,3 m² | 12 | 994 000 zł | 14 990 | 296 m |
| Zabrska | 66 m² | 12 | 1 030 000 zł | 15 606 | 325 m |
| Grundmanna | 87,6 m² | — | 1 130 556 zł | 12 900 | 577 m |
| ul. Wilhelma Friedricha Grundmanna | 73,3 m² | 2 | 908 300 zł | 12 400 | 580 m |
| ul. Kozielska | 85,4 m² | 4 | 922 801 zł | 10 808 | 943 m |
| ul. Kozielska | 90,4 m² | 8 | 1 019 653 zł | 11 274 | 943 m |
| ul. Kozielska | 62,1 m² | 1 | 710 395 zł | 11 440 | 944 m |
| Sienkiewicza | 84 m² | — | 799 000 zł | 9512 | 957 m |
Mediana podobnych — 12 067 zł/m²; to mieszkanie — 11 839 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 893 394 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 893 394 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 893 394 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 893 394 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 893 394 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.