Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O5DHHB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 75 m², piętro 4
Głębocka, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 75 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-gleboc) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-gle)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 602 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 360 zł/m²) za 75 m² wychodzi ok. 927 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Głębocka: 363 ofert sprzedaży (mediana 14 248 zł/m²), 108 transakcji w rejestrze (mediana 14 358 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 99 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 360 zł/m², czyli ok. 927 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 75 m² | 4 | 1 082 796 zł | 14 437 | — |
| Głębocka | 72 m² | 2 | 1 018 302 zł | 14 143 | 0 m |
| Głębocka | 70 m² | 2 | 943 226 zł | 13 475 | 0 m |
| Głębocka | 72 m² | 3 | 1 024 388 zł | 14 228 | 0 m |
| Głębocka | 82 m² | 4 | 1 191 744 zł | 14 534 | 0 m |
| Głębocka | 72 m² | 1 | 1 009 960 zł | 14 027 | 0 m |
| Głębocka | 85 m² | 4 | 1 203 576 zł | 14 160 | 0 m |
| Głębocka | 79 m² | 3 | 1 059 611 zł | 13 413 | 0 m |
| Głębocka | 70 m² | 4 | 1 073 448 zł | 15 335 | 0 m |
| Głębocka | 86 m² | 4 | 1 243 242 zł | 14 456 | 0 m |
| Głębocka | 72 m² | 2 | 1 017 174 zł | 14 127 | 0 m |
| Głębocka | 80 m² | 3 | 1 070 783 zł | 13 385 | 0 m |
| Głębocka | 69 m² | 3 | 936 258 zł | 13 569 | 0 m |
| Głębocka | 70 m² | 3 | 950 265 zł | 13 575 | 0 m |
| Głębocka | 72 m² | 1 | 1 011 080 zł | 14 043 | 0 m |
| Głębocka | 84 m² | 2 | 1 259 000 zł | 14 988 | 126 m |
Mediana podobnych — 13 514 zł/m²; to mieszkanie — 14 437 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 082 796 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 082 796 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.