Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PVMX-V-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 75,3 m², piętro 4/6
Celna, Śródmieście, Szczecin
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 75,3 m²
- Piętro
- 4 z 6
- Rok budowy
- 2024
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-szczecin-celna-75m2-cz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 575 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 860 zł/m²) za 75,3 m² wychodzi ok. 1 043 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.01.2026 (299 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Celna: 117 ofert sprzedaży (mediana 14 575 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 332 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 860 zł/m², czyli ok. 1 043 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 75,3 m² | 4 | 1 076 361 zł | 14 300 | — |
| Celna | 76,6 m² | 4 | 1 137 064 zł | 14 850 | 0 m |
| Celna | 75,1 m² | 3 | 1 074 216 zł | 14 300 | 0 m |
| Celna | 77 m² | 3 | 1 142 708 zł | 14 850 | 0 m |
| Celna | 77,7 m² | 2 | 1 110 681 zł | 14 300 | 0 m |
| Celna | 79,6 m² | 2 | 1 095 050 zł | 13 750 | 0 m |
| Celna | 65,4 m² | 1 | 916 814 zł | 14 025 | 0 m |
| Celna | 77,9 m² | 1 | 1 113 255 zł | 14 300 | 0 m |
| Celna | 75 m² | 5 | 1 113 602 zł | 14 850 | 0 m |
| Celna | 76,6 m² | — | 1 137 065 zł | 14 850 | 131 m |
| Bulwar Gdański | 87,3 m² | 3 | 1 300 759 zł | 14 905 | 207 m |
| Bulwar Gdański | 84,2 m² | 6 | 1 342 352 zł | 15 950 | 207 m |
| Bulwar Gdański | 72,5 m² | 2 | 1 076 476 zł | 14 850 | 207 m |
| Bulwar Gdański | 72,8 m² | 4 | 986 982 zł | 13 550 | 207 m |
| Bulwar Gdański | 72,8 m² | 3 | 1 085 680 zł | 14 905 | 207 m |
| Bulwar Gdański | 71 m² | 2 | 1 053 904 zł | 14 850 | 207 m |
Mediana podobnych — 14 300 zł/m²; to mieszkanie — 14 300 zł/m² (0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 076 361 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 076 361 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.