Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2OYEA5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73,7 m², piętro 4/4
os. Stefana Batorego, Stare Miasto, Poznań
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73,7 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1989
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-piatkowo-osiedl) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-piatkowo-osiedle-s) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-poznan-os-stefana-bato) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 261 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9706 zł/m²) za 73,7 m² wychodzi ok. 715 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.09.2026 (57 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Osiedle Stefana Batorego: 35 ofert sprzedaży (mediana 10 758 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 46 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9706 zł/m², czyli ok. 715 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73,7 m² | 4 | 615 000 zł | 8345 | — |
| os. Stefana Batorego | 73,7 m² | 4 | 615 000 zł | 8345 | 31 m |
| os. Stefana Batorego | 74,6 m² | 4 | 739 000 zł | 9906 | 192 m |
| os. Stefana Batorego | 83 m² | — | 835 000 zł | 10 060 | 423 m |
| Osiedle Stefana Batorego | 74 m² | — | 679 000 zł | 9176 | 423 m |
| Osiedle Stefana Batorego | 60 m² | 1 | 675 000 zł | 11 250 | 423 m |
| os. Stefana Batorego | 66 m² | — | 710 000 zł | 10 758 | 423 m |
| Osiedle Stefana Batorego | 80 m² | 1 | 1 055 000 zł | 13 188 | 423 m |
| os. Stefana Batorego | 60 m² | — | 708 000 zł | 11 800 | 423 m |
| Jana III Sobieskiego | 73,9 m² | — | 639 000 zł | 8647 | 754 m |
| Władysława Jagiełły | 73 m² | — | 720 000 zł | 9863 | 836 m |
| Bolesława Śmiałego | 74 m² | — | 599 000 zł | 8095 | 961 m |
| Bolesława Śmiałego | 85 m² | 3 | 815 000 zł | 9588 | 961 m |
| os. Bolesława Śmiałego | 64 m² | — | 650 000 zł | 10 156 | 961 m |
| Piątkowo | 85 m² | — | 892 500 zł | 10 500 | 1 km |
| os. Bolesława Chrobrego | 73,7 m² | 2 | 739 000 zł | 10 027 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 10 060 zł/m²; to mieszkanie — 8345 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 615 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 615 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 615 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 615 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.