Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HX0PZH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 74,1 m²
Gabrieli Zapolskiej 21, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 74,1 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/tertio_zapolskiej_krakow-bronow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% wyższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 464 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 268 zł/m²) za 74,1 m² wychodzi ok. 1 575 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.07.2025 (476 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 6Ulica GABRIELI ZAPOLSKIEJ: 167 ofert sprzedaży (mediana 17 818 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 13 171 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 74,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 109 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 268 zł/m², czyli ok. 1 575 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 74,1 m² | — | 1 554 976 zł | 20 999 | — |
| Gabrieli Zapolskiej | 88 m² | 7 | 1 437 334 zł | 16 333 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 76 m² | 7 | 1 512 369 zł | 19 900 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 87 m² | 5 | 1 389 920 zł | 15 976 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 88 m² | 6 | 1 419 654 zł | 16 132 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 80 m² | 0 | 1 363 492 zł | 17 044 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 67,3 m² | — | 1 413 023 zł | 20 999 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 71 m² | 1 | 1 129 929 zł | 15 915 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 72 m² | 2 | 1 153 068 zł | 16 015 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 72 m² | 7 | 1 448 000 zł | 20 111 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 88 m² | 8 | 1 490 374 zł | 16 936 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 87 m² | 4 | 1 368 010 zł | 15 724 | 0 m |
| Bronowicka | 88 m² | 1 | 2 070 000 zł | 23 523 | 127 m |
| Stańczyka | 86 m² | 9 | 1 350 000 zł | 15 698 | 220 m |
| Dytmara | 87,6 m² | — | 1 368 011 zł | 15 617 | 330 m |
| Złoty Róg | 88,5 m² | — | 2 070 000 zł | 23 390 | 393 m |
Mediana podobnych — 18 447 zł/m²; to mieszkanie — 20 999 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 554 976 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.