Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IPQE2J-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 74 m², parter
Brązowa, Bukowe-Klęskowo, Szczecin
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 74 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bukowe-Klęskowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-szczecin-bukowe-klesko) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-szczecin-bukowe-kleskowo-) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9320 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9195 zł/m²) za 74 m² wychodzi ok. 680 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.06.2026 (139 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Brązowa: 11 ofert sprzedaży (mediana 9259 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 74 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9195 zł/m², czyli ok. 680 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 74 m² | 0 | 750 000 zł | 10 135 | — |
| Brązowa | 82 m² | 9 | 700 000 zł | 8537 | 0 m |
| Brązowa | 74,6 m² | — | 698 000 zł | 9357 | 0 m |
| Fioletowa | 74 m² | — | 549 000 zł | 7419 | 373 m |
| Fioletowa | 88 m² | 4 | 575 000 zł | 6534 | 373 m |
| Fioletowa | 74 m² | 4 | 529 000 zł | 7149 | 373 m |
| ul. Zielone Wzgórze | 84 m² | — | 885 000 zł | 10 536 | 672 m |
| ul. Akwarelowa | 80,5 m² | 3 | 684 105 zł | 8502 | 786 m |
| Akwarelowa | 86 m² | 1 | 850 000 zł | 9884 | 797 m |
| Kostki Napierskiego | 77 m² | — | 645 000 zł | 8377 | 966 m |
| Aleksandra Kostki Napierskiego | 63 m² | 4 | 578 000 zł | 9175 | 966 m |
| Jasna | 63,8 m² | — | 739 000 zł | 11 583 | 1,2 km |
| Jasna | 63,8 m² | — | 749 000 zł | 11 740 | 1,2 km |
| Jasna | 85,4 m² | — | 899 000 zł | 10 527 | 1,2 km |
| Jasna | 63 m² | 1 | 739 000 zł | 11 730 | 1,2 km |
| Jasna | 63 m² | 1 | 749 000 zł | 11 889 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 9127 zł/m²; to mieszkanie — 10 135 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 750 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.