Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DIIURU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 74 m²
Ameriga Vespucciego, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 74 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 020 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 628 zł/m²) za 74 m² wychodzi ok. 1 156 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Ameriga Vespucciego: 12 ofert sprzedaży (mediana 19 977 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 16 650 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 74 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 628 zł/m², czyli ok. 1 156 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 74 m² | — | 1 290 000 zł | 17 444 | — |
| Vespucciego | 74,2 m² | 3 | 1 695 000 zł | 22 859 | 0 m |
| Ameriga Vespucciego | 74,2 m² | 3 | 1 694 999 zł | 22 856 | 0 m |
| Ameriga Vespucciego | 66 m² | 1 | 1 039 000 zł | 15 742 | 0 m |
| Polo | 88,5 m² | — | 1 849 900 zł | 20 903 | 492 m |
| Marcellego Bacciarellego | 80 m² | — | 1 099 000 zł | 13 738 | 794 m |
| Bacciarellego | 83 m² | — | 1 659 000 zł | 19 988 | 794 m |
| Bacciarellego | 76 m² | 0 | 730 000 zł | 9605 | 794 m |
| ul. Braci Gierymskich 156 | 77 m² | 0 | 1 408 185 zł | 18 300 | 865 m |
| Monte Cassino | 77,5 m² | 1 | 990 000 zł | 12 773 | 1,1 km |
| Braci Gierymskich | 77 m² | 1 | 1 490 732 zł | 19 360 | 1,4 km |
| Braci Gierymskich | 77 m² | 2 | 1 483 008 zł | 19 260 | 1,4 km |
| Braci Gierymskich | 77 m² | 1 | 1 467 560 zł | 19 059 | 1,4 km |
| Braci Gierymskich | 77 m² | 0 | 1 498 456 zł | 19 461 | 1,4 km |
| Miłoszycka | 68,5 m² | 2 | 930 000 zł | 13 585 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 19 260 zł/m²; to mieszkanie — 17 444 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 290 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 290 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.