Realtby
← Do mieszkania
Realtby · ceny mieszkań

Raport o mieszkaniu

Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty

Nr
R-PL-IOC9ZV-20261027
Data
27.10.2026
Przygotował(a)
Dla
Mieszkanie na sprzedaż

4 pokoje, 74 m², piętro 3

Aleksandra Prystora, Ursus, Warszawa

Pokoje
4 pokoje
Powierzchnia
74 m²
Piętro
3
Rynek
pierwotny
Dzielnica
Ursus

Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursus-aleksan) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursus-aleksandra)

Z lotu ptaka (okolica ulicy)Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl
Cena ofertowa
1 078 800 zł
14 578 zł/m²
Przedział podobnych ofert
1066–1162 tys. zł
mediana 1 095 000 zł
Pozycja do podobnych
+2%
w rynku
Orientacyjnie do negocjacji
1 078 800 zł
pierwsza propozycja ≈ 1 066 000 zł

01Najważniejsze wnioski

  1. 1Cena za m² na poziomie mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 342 zł/m²).
  2. 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 448 zł/m²) za 74 m² wychodzi ok. 1 069 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
  3. 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
  4. 4Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
  5. 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
  6. 6Ulica ul. Aleksandra Prystora: 79 ofert sprzedaży (mediana 14 572 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 16 573 zł/m², rynek wtórny).
  7. 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.

02Cena na tle rynku

oferta 1 078 800 zł
1 066 000 zł1 095 000 zł1 162 000 zł

Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 74 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.

Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 457 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 448 zł/m², czyli ok. 1 069 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.

03Podobne mieszkania na rynku

4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.

UlicaPow.PiętroCenazł/m²Odległość
To mieszkanie74 m²31 078 800 zł14 578—
Aleksandra Prystora74 m²21 071 360 zł14 4780 m
Aleksandra Prystora66 m²3974 696 zł14 7680 m
Aleksandra Prystora66 m²41 032 642 zł15 6460 m
Aleksandra Prystora66 m²1942 858 zł14 2860 m
Aleksandra Prystora81 m²31 159 146 zł14 3100 m
Aleksandra Prystora81 m²11 031 395 zł12 7330 m
Aleksandra Prystora81 m²41 167 309 zł14 4110 m
Aleksandra Prystora66 m²2968 020 zł14 6670 m
Aleksandra Prystora66 m²0968 165 zł14 6690 m
Aleksandra Prystora81 m²21 093 434 zł13 4990 m
Aleksandra Prystora66 m²21 017 955 zł15 4240 m
Aleksandra Prystora66 m²1961 344 zł14 5660 m
ul. Aleksandra Prystora68,8 m²21 017 748 zł14 797101 m
ul. Aleksandra Prystora68,7 m²41 097 947 zł15 973101 m
ul. Aleksandra Prystora66,2 m²31 017 801 zł15 370101 m

Mediana podobnych — 14 796 zł/m²; to mieszkanie — 14 578 zł/m² (−1%).

04Historia ceny

Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.

DataPortalZdarzenieCena
27.10.2026Morizondodane1 078 800 zł
27.10.2026Gratkadodane1 078 800 zł

05Ulica i okolica

ul. Aleksandra Prystora: na sprzedaż
79
mediana 14 572 zł/m²
Transakcje na ulicy
16 573 zł/m²
28 aktów, rynek wtórny
Transakcje obok (~600 m)
14 448 zł/m²
457 aktów w 24 mies.
Do wynajęcia na ulicy
2
mediana 3000 zł

06Rynek: Warszawa

  • Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
  • Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
  • Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
  • Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².

07Metodologia i źródła

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.

Ceny transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK). Opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Pokazujemy wyłącznie mediany z co najmniej 6 transakcji — bez adresów lokali, stron umów i aktów notarialnych.

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości, odczytywane codziennie (bez danych kontaktowych i opisów; zdjęcia wyświetlamy bezpośrednio z serwerów portali, prawa do nich mają ich autorzy); zdjęcia lotnicze: ortofotomapa GUGiK (geoportal.gov.pl); historia cen od 27 października 2026. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi.

Cenniki: dane publikowane przez deweloperów w portalu dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej (licencja CC0 1.0). To ceny ofertowe brutto, nie ceny transakcyjne; zniknięcie lokalu z cennika nie musi oznaczać jego sprzedaży. Realtby nie jest powiązany z deweloperami, GUGiK ani Ministerstwem Cyfryzacji.