Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KIHJW_-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73,2 m², parter
ul. Plac Wolności, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73,2 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 1900
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-plac-wolnosci-73m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-plac-wolnosci/ob/378) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-plac-wolnosci-) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/25)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 49% niższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9280 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7638 zł/m²) za 73,2 m² wychodzi ok. 559 000 zł — oferta jest o 38% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2024 (730 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Plac Wolności: 2 ofert sprzedaży (mediana 5790 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 17 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7638 zł/m², czyli ok. 559 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73,2 m² | 0 | 349 000 zł | 4770 | — |
| Rewolucji 1905 r. | 64,3 m² | — | 499 000 zł | 7761 | 357 m |
| Adama Próchnika | 74 m² | 0 | 549 000 zł | 7419 | 481 m |
| Próchnika | 60,2 m² | — | 610 000 zł | 10 133 | 481 m |
| Próchnika | 60,5 m² | — | 610 000 zł | 10 083 | 481 m |
| ul. dr. Adama Próchnika | 60 m² | — | 615 000 zł | 10 250 | 481 m |
| Stefana Jaracza | 83 m² | 3 | 735 000 zł | 8855 | 678 m |
| Pomorska | 80,7 m² | — | 702 348 zł | 8700 | 693 m |
| ul. Smugowa 10 | 78,5 m² | 1 | 711 252 zł | 9063 | 732 m |
| Legionów | 62,1 m² | — | 565 313 zł | 9105 | 866 m |
| Legionów | 61 m² | 3 | 726 247 zł | 11 906 | 866 m |
| Legionów | 61,8 m² | — | 575 883 zł | 9320 | 866 m |
| Legionów | 61,9 m² | — | 574 803 zł | 9280 | 866 m |
| Legionów | 65 m² | 4 | 814 894 zł | 12 537 | 866 m |
| Legionów | 62,1 m² | — | 566 260 zł | 9120 | 866 m |
| Legionów | 62,3 m² | — | 565 411 zł | 9080 | 866 m |
Mediana podobnych — 9280 zł/m²; to mieszkanie — 4770 zł/m² (−49%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 349 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.