Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EG6CMA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73 m², piętro 2/3
Konopnicka, Śródmieście, Lublin
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-srodmiescie-kon) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-srodmiescie-konopn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9691 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9518 zł/m²) za 73 m² wychodzi ok. 695 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.05.2026 (161 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 29 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Konopnicka: 4 ofert sprzedaży (mediana 9005 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 9845 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 93 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9518 zł/m², czyli ok. 695 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73 m² | 2 | 599 000 zł | 8206 | — |
| Narutowicza | 64,7 m² | — | 549 950 zł | 8500 | 309 m |
| ul. Fryderyka Chopina | 85 m² | 3 | 629 000 zł | 7400 | 391 m |
| ul. Kapucyńska | 72 m² | — | 760 000 zł | 10 556 | 568 m |
| Wieniawska | 78 m² | — | 780 000 zł | 10 000 | 594 m |
| Krakowskie Przedmieście | 74 m² | 1 | 790 000 zł | 10 676 | 666 m |
| Krakowskie Przedmieście | 78 m² | — | 900 000 zł | 11 539 | 666 m |
| ul. Stanisława Staszica | 84 m² | — | 2 300 000 zł | 27 381 | 817 m |
| Spokojna | 79 m² | 0 | 753 825 zł | 9542 | 871 m |
| ul. Gliniana | 62 m² | 4 | 549 000 zł | 8855 | 893 m |
| Gliniana | 67,1 m² | — | 549 000 zł | 8182 | 893 m |
| Gliniana | 62 m² | 4 | 539 000 zł | 8694 | 893 m |
| Gliniana | 72 m² | 2 | 614 000 zł | 8528 | 893 m |
| Nadbystrzycka | 86 m² | 3 | 899 000 zł | 10 454 | 953 m |
| Czechów Południowy | 80,8 m² | 7 | 1 252 245 zł | 15 500 | 1,1 km |
| Północna | 63 m² | 0 | 767 520 zł | 12 183 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 10 076 zł/m²; to mieszkanie — 8206 zł/m² (−19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 637 zł/m² z 2872 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 29 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.