Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_-0XG0-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73 m², piętro 2
Geometryczna, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-geomet) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-geo)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 56 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.06.2026 (141 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Geometryczna: 97 ofert sprzedaży (mediana 13 283 zł/m²), 60 transakcji w rejestrze (mediana 12 390 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 99 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 360 zł/m², czyli ok. 902 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73 m² | 2 | 881 400 zł | 12 074 | — |
| Geometryczna | 84 m² | 1 | 1 012 800 zł | 12 057 | 0 m |
| Geometryczna | 79 m² | 3 | 949 080 zł | 12 014 | 0 m |
| Geometryczna | 79 m² | 1 | 1 033 890 zł | 13 087 | 0 m |
| Geometryczna | 66 m² | 1 | 867 230 zł | 13 140 | 0 m |
| Geometryczna | 75 m² | 1 | 907 800 zł | 12 104 | 0 m |
| Geometryczna | 75 m² | 3 | 869 975 zł | 11 600 | 0 m |
| Geometryczna | 84 m² | 2 | 970 025 zł | 11 548 | 0 m |
| Geometryczna | 73 m² | 1 | 882 480 zł | 12 089 | 0 m |
| Geometryczna | 73 m² | 3 | 880 560 zł | 12 063 | 0 m |
| Geometryczna | 66 m² | 1 | 866 840 zł | 13 134 | 0 m |
| Geometryczna | 79 m² | 1 | 948 600 zł | 12 008 | 0 m |
| Geometryczna | 66 m² | 3 | 864 240 zł | 13 095 | 0 m |
| Geometryczna | 85 m² | 0 | 1 024 200 zł | 12 049 | 0 m |
| Geometryczna | 74 m² | 0 | 854 335 zł | 11 545 | 0 m |
| Geometryczna | 79 m² | 3 | 951 120 zł | 12 040 | 0 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 881 400 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 881 400 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.