Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VT9IAC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73 m², piętro 5
Bociana, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-boci) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-b)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 888 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 958 zł/m²) za 73 m² wychodzi ok. 873 000 zł — oferta jest o 36% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.11.2025 (341 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica BOCIANA: 203 ofert sprzedaży (mediana 15 571 zł/m²), 47 transakcji w rejestrze (mediana 14 774 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 159 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 958 zł/m², czyli ok. 873 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73 m² | 5 | 1 190 464 zł | 16 308 | — |
| Bociana | 63 m² | 4 | 1 001 998 zł | 15 905 | 0 m |
| Bociana | 71 m² | 3 | 1 141 621 zł | 16 079 | 0 m |
| Bociana | 76 m² | 0 | 1 175 266 zł | 15 464 | 0 m |
| Bociana | 71 m² | 1 | 1 055 628 zł | 14 868 | 0 m |
| Bociana | 73 m² | 1 | 1 113 138 zł | 15 249 | 0 m |
| Bociana | 77 m² | 3 | 1 125 411 zł | 14 616 | 0 m |
| Bociana | 77 m² | 1 | 993 300 zł | 12 902 | 0 m |
| Bociana | 77 m² | — | 1 029 000 zł | 13 364 | 0 m |
| Bociana | 77,4 m² | 2 | 1 199 545 zł | 15 500 | 0 m |
| Bociana | 71 m² | 6 | 1 195 289 zł | 16 835 | 0 m |
| Bociana | 76 m² | 0 | 1 140 299 zł | 15 004 | 0 m |
| Bociana | 73 m² | 2 | 1 146 096 zł | 15 700 | 0 m |
| Bociana | 71,2 m² | — | 999 999 zł | 14 045 | 0 m |
| Bociana | 73 m² | 3 | 1 160 885 zł | 15 903 | 0 m |
| Bociana | 63,8 m² | 3 | 963 678 zł | 15 105 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 105 zł/m²; to mieszkanie — 16 308 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 190 464 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 190 464 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.