Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QX_H7V-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 72,5 m²
Barcza, Olsztyn
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 72,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (olsztyn.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8817 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 923 zł/m²) za 72,5 m² wychodzi ok. 792 000 zł — oferta jest o 27% niżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 32 dni.
- 5Ulica Franciszka Barcza: 19 ofert sprzedaży (mediana 9417 zł/m²), 113 transakcji w rejestrze (mediana 10 923 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 126 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 923 zł/m², czyli ok. 792 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72,5 m² | — | 579 000 zł | 7986 | — |
| Franciszka Barcza | 70 m² | 6 | 699 000 zł | 9986 | 0 m |
| Barcza | 71,1 m² | 3 | 529 000 zł | 7440 | 0 m |
| ul. Franciszka Barcza 45 | 72 m² | — | 670 000 zł | 9306 | 0 m |
| Barcza | 72,2 m² | — | 629 000 zł | 8712 | 0 m |
| ul. Franciszka Barcza | 72 m² | — | 880 000 zł | 12 222 | 0 m |
| Franciszka Barcza | 66 m² | 11 | 574 999 zł | 8712 | 0 m |
| Franciszka Barcza | 72 m² | 1 | 650 000 zł | 9028 | 0 m |
| ul. Franciszka Barcza | 72 m² | — | 684 000 zł | 9500 | 0 m |
| ul. Jana Boenigka | 72 m² | 4 | 499 000 zł | 6931 | 473 m |
| Boenigka | 72,5 m² | — | 599 000 zł | 8262 | 473 m |
| Jarocka | 76,7 m² | — | 749 000 zł | 9765 | 590 m |
| Jarocka | 80 m² | 4 | 549 000 zł | 6863 | 590 m |
| Burskiego | 72,5 m² | — | 665 000 zł | 9172 | 714 m |
| ul. Bolesława Jeziołowicza | 72 m² | — | 520 000 zł | 7222 | 762 m |
| ul. Bolesława Jeziołowicza | 72 m² | — | 655 000 zł | 9097 | 762 m |
Mediana podobnych — 8917 zł/m²; to mieszkanie — 7986 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 579 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 32 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.