Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-N7XQQ--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 72 m², piętro 8
Unii Lubelskiej, Żegrze, Poznań
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 8
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Żegrze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-zegrze-unii-lub) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-zegrze-unii-lubels)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 573 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 688 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 770 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.03.2026 (229 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Unii Lubelskiej: 269 ofert sprzedaży (mediana 12 432 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 449 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 688 zł/m², czyli ok. 770 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 8 | 901 125 zł | 12 516 | — |
| Unii Lubelskiej | 65 m² | 7 | 858 310 zł | 13 205 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 76 m² | 6 | 943 779 zł | 12 418 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 76 m² | 3 | 920 760 zł | 12 115 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 63 m² | 8 | 835 273 zł | 13 258 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 71 m² | 1 | 848 897 zł | 11 956 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 66 m² | 5 | 762 929 zł | 11 560 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 70,6 m² | — | 687 512 zł | 9737 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 63 m² | 8 | 834 601 zł | 13 248 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 65 m² | 8 | 858 048 zł | 13 201 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 80,9 m² | — | 1 159 000 zł | 14 325 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 63 m² | 8 | 829 775 zł | 13 171 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 76 m² | 4 | 928 433 zł | 12 216 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 76 m² | 8 | 959 125 zł | 12 620 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 63 m² | 7 | 833 291 zł | 13 227 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 66 m² | 6 | 830 524 zł | 12 584 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 445 zł/m²; to mieszkanie — 12 516 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 901 125 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 901 125 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 10 940 zł/m²; II kw. 2025 — 11 363 zł/m²; III kw. 2025 — 11 499 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 624 zł/m²; I kw. 2026 — 11 478 zł/m²; II kw. 2026 — 11 437 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.