Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PC4FIQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 72 m², piętro 5/5
Sołtysowska, Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 5 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-soltysowsk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-soltyso) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 853 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 655 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 1 127 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.09.2026 (32 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica SOŁTYSOWSKA: 63 ofert sprzedaży (mediana 14 714 zł/m²), 86 transakcji w rejestrze (mediana 15 863 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 655 zł/m², czyli ok. 1 127 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 5 | 1 261 500 zł | 17 521 | — |
| Sołtysowska | 73 m² | 1 | 1 031 133 zł | 14 125 | 0 m |
| Sołtysowska | 78,3 m² | — | 1 009 425 zł | 12 900 | 0 m |
| Sołtysowska | 78 m² | 2 | 1 009 425 zł | 12 941 | 0 m |
| Sołtysowska | 60 m² | 2 | 823 781 zł | 13 730 | 0 m |
| Tomickiego | 82,3 m² | — | 1 160 007 zł | 14 100 | 369 m |
| Tomickiego | 72,5 m² | — | 1 022 250 zł | 14 100 | 369 m |
| Tomickiego | 75,6 m² | — | 1 359 900 zł | 18 000 | 369 m |
| Sikorki | 74,7 m² | 1 | 1 149 000 zł | 15 380 | 370 m |
| Sikorki | 74,7 m² | 1 | 1 099 000 zł | 14 710 | 370 m |
| ul. Romana Ciesielskiego | 72 m² | — | 867 053 zł | 12 042 | 608 m |
| Ciesielskiego | 72,5 m² | — | 929 000 zł | 12 810 | 608 m |
| Centralna | 70 m² | 2 | 973 454 zł | 13 907 | 689 m |
| Centralna | 70 m² | 1 | 925 295 zł | 13 219 | 689 m |
| Centralna | 70 m² | 5 | 1 024 572 zł | 14 637 | 689 m |
| Centralna | 70 m² | 3 | 980 508 zł | 14 007 | 689 m |
Mediana podobnych — 14 007 zł/m²; to mieszkanie — 17 521 zł/m² (+25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 261 500 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 261 500 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 261 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.