Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-U_RCEN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 72,4 m²
Kłobucka, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 72,4 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 88 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 297 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 469 zł/m²) za 72,4 m² wychodzi ok. 1 337 000 zł — oferta jest o 0% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Kłobucka: 36 ofert sprzedaży (mediana 18 765 zł/m²), 105 transakcji w rejestrze (mediana 18 246 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 469 zł/m², czyli ok. 1 337 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72,4 m² | — | 1 334 006 zł | 18 431 | — |
| Kłobucka | 72,4 m² | — | 1 226 841 zł | 16 950 | 0 m |
| Kłobucka | 76,5 m² | — | 1 299 000 zł | 16 985 | 38 m |
| Bokserska | 73 m² | 0 | 1 204 744 zł | 16 503 | 276 m |
| Bokserska | 85 m² | 1 | 1 412 688 zł | 16 620 | 276 m |
| Bokserska | 85 m² | 2 | 1 334 006 zł | 15 694 | 276 m |
| Bokserska | 72 m² | 1 | 1 212 365 zł | 16 838 | 276 m |
| Bokserska | 68,2 m² | — | 1 260 000 zł | 18 467 | 276 m |
| Bokserska | 72 m² | 1 | 1 176 338 zł | 16 338 | 276 m |
| Bokserska | 85 m² | 0 | 1 330 210 zł | 15 650 | 276 m |
| Bokserska | 72 m² | 3 | 1 226 841 zł | 17 040 | 276 m |
| Bokserska | 82,2 m² | 4 | 1 490 000 zł | 18 135 | 276 m |
| Bokserska | 78 m² | 1 | 1 323 346 zł | 16 966 | 276 m |
| Bokserska | 85 m² | 5 | 1 359 419 zł | 15 993 | 276 m |
| Bokserska | 85 m² | 6 | 1 367 781 zł | 16 092 | 276 m |
| Bokserska | 72 m² | 4 | 1 234 079 zł | 17 140 | 276 m |
Mediana podobnych — 18 700 zł/m²; to mieszkanie — 18 431 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 334 006 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.