Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SM8J-U-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 72,1 m², piętro 1
ul. Centralna, Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 72,1 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-centralna/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-central) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-kuchnia-z-okn) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-centralna-72)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 954 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 889 zł/m²) za 72,1 m² wychodzi ok. 1 073 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica CENTRALNA: 194 ofert sprzedaży (mediana 15 220 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 13 729 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1124 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 889 zł/m², czyli ok. 1 073 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72,1 m² | 1 | 933 395 zł | 12 949 | — |
| ul. Galicyjska | 73 m² | 4 | 946 000 zł | 12 959 | 230 m |
| Centralna | 70 m² | 3 | 980 508 zł | 14 007 | 457 m |
| Centralna | 71 m² | 1 | 970 632 zł | 13 671 | 457 m |
| Centralna | 71 m² | 4 | 1 056 276 zł | 14 877 | 457 m |
| Centralna | 70 m² | 1 | 959 346 zł | 13 705 | 457 m |
| Centralna | 71 m² | 0 | 971 099 zł | 13 678 | 457 m |
| Centralna | 70 m² | 4 | 1 015 778 zł | 14 511 | 457 m |
| Centralna | 71 m² | 5 | 1 232 798 zł | 17 363 | 457 m |
| Centralna | 71 m² | 2 | 1 013 454 zł | 14 274 | 457 m |
| Centralna | 70 m² | 2 | 973 454 zł | 13 907 | 457 m |
| Centralna | 71 m² | 3 | 1 027 728 zł | 14 475 | 457 m |
| Centralna | 70 m² | 1 | 925 295 zł | 13 219 | 457 m |
| Centralna | 70 m² | 5 | 1 024 572 zł | 14 637 | 457 m |
| Centralna | 70 m² | 3 | 982 176 zł | 14 031 | 457 m |
| Centralna | 71 m² | 2 | 984 904 zł | 13 872 | 457 m |
Mediana podobnych — 14 100 zł/m²; to mieszkanie — 12 949 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 933 396 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 933 396 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 933 396 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 933 396 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 933 395 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 933 395 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 933 395 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 933 395 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.