Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2EEQLI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 71 m², piętro 2/5
Generała Walerego Wróblewskiego, Górna, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 71 m²
- Piętro
- 2 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-generala-wa) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-generala-waler) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-kuchnia-z-oknem)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9400 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 8467 zł/m²) za 71 m² wychodzi ok. 601 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.06.2026 (133 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Walerego Wróblewskiego: 17 ofert sprzedaży (mediana 10 765 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 10 686 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 71 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 469 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8467 zł/m², czyli ok. 601 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 71 m² | 2 | 692 677 zł | 9756 | — |
| ul. Walerego Wróblewskiego | 70 m² | — | 659 900 zł | 9427 | 0 m |
| Wołowa | 74 m² | 1 | 836 765 zł | 11 308 | 697 m |
| Wołowa 4A | 67,7 m² | 2 | 724 283 zł | 10 700 | 697 m |
| Wołowa | 58,7 m² | — | 521 605 zł | 8892 | 697 m |
| Wołowa | 59,2 m² | — | 540 631 zł | 9140 | 697 m |
| ul. Wołowa | 58,7 m² | 1 | 668 724 zł | 11 400 | 741 m |
| Rembielińskiego | 58,7 m² | — | 521 604 zł | 8892 | 836 m |
| Objazdowa | 81 m² | 0 | 750 444 zł | 9265 | 840 m |
| ul. Objazdowa | 81,9 m² | 1 | 736 920 zł | 9000 | 899 m |
| ul. Wileńska | 81,6 m² | 1 | 734 220 zł | 9000 | 923 m |
| Polesie | 77,4 m² | 1 | 727 466 zł | 9400 | 1 km |
| Mikołaja Kopernika | 75 m² | 3 | 1 034 761 zł | 13 797 | 1 km |
| ul. Jasień | 66,6 m² | 2 | 566 185 zł | 8500 | 1,1 km |
| ul. Jasień | 66,2 m² | 3 | 648 564 zł | 9800 | 1,1 km |
| ul. Wróblewskiego 6/8 | 71 m² | 3 | 695 996 zł | 9800 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 9400 zł/m²; to mieszkanie — 9756 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 692 677 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 692 677 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 692 677 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.