Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EDZLHB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 70,1 m², piętro 2
Psie Pole, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 70,1 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Psie Pole
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole/ob/4808) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-70m2) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-70m2-czteropok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 321 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 594 zł/m²) za 70,1 m² wychodzi ok. 953 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.07.2026 (118 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 594 zł/m², czyli ok. 953 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70,1 m² | 2 | 848 452 zł | 12 100 | — |
| Ramiszowska | 79 m² | 3 | 927 108 zł | 11 736 | 355 m |
| Ramiszowska | 78 m² | 2 | 894 558 zł | 11 469 | 355 m |
| Ramiszowska | 68 m² | 1 | 851 136 zł | 12 517 | 355 m |
| Ramiszowska | 70 m² | 2 | 855 464 zł | 12 221 | 355 m |
| Ramiszowska | 78 m² | 2 | 906 660 zł | 11 624 | 355 m |
| Ramiszowska | 70 m² | 3 | 862 476 zł | 12 321 | 355 m |
| Ramiszowska | 78 m² | 3 | 906 315 zł | 11 619 | 355 m |
| Poświęcka | 81,8 m² | 3 | 849 900 zł | 10 390 | 355 m |
| Wołowska | 75 m² | 1 | 938 250 zł | 12 510 | 1,1 km |
| Wołowska | 75 m² | 4 | 960 768 zł | 12 810 | 1,1 km |
| ul. Wołowska | 75,1 m² | 6 | 975 780 zł | 13 000 | 1,1 km |
| Psie Pole | 71,6 m² | 4 | 1 209 000 zł | 16 895 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 12 321 zł/m²; to mieszkanie — 12 100 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 848 452 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 848 452 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 848 452 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.