Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VAMLNB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 69 m², piętro 1/5
Sandomierska, Kapuściska, Bydgoszcz
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 69 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Kapuściska
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-kapusciska-s) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-kapusciska-sand)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 300 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 28.01.2026 (273 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Ulica Sandomierska: 32 ofert sprzedaży (mediana 10 300 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 6458 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69 m² | 1 | 667 584 zł | 9675 | — |
| Sandomierska | 75 m² | 5 | 774 766 zł | 10 330 | 0 m |
| Sandomierska | 71 m² | — | 559 000 zł | 7873 | 0 m |
| Sandomierska | 69,5 m² | — | 667 584 zł | 9600 | 0 m |
| Kapuściska | 62,9 m² | 3 | 425 000 zł | 6759 | 239 m |
| Nastrojowa | 67 m² | 6 | 680 268 zł | 10 153 | 851 m |
| Kapuściska | 67,5 m² | 6 | 668 151 zł | 9900 | 916 m |
| Kapuściska | 66,5 m² | 1 | 644 565 zł | 9700 | 916 m |
| Kapuściska | 67,5 m² | 4 | 654 653 zł | 9700 | 916 m |
| Kapuściska | 71,8 m² | 4 | 681 910 zł | 9500 | 916 m |
| Kapuściska | 72,9 m² | 1 | 706 645 zł | 9700 | 916 m |
| Filmowa | 74 m² | 6 | 840 240 zł | 11 350 | 921 m |
| Filmowa | 72,9 m² | 3 | 816 816 zł | 11 200 | 921 m |
| Filmowa | 70,7 m² | 3 | 657 882 zł | 9300 | 921 m |
| Filmowa | 74 m² | 4 | 832 838 zł | 11 250 | 921 m |
| Filmowa | 74 m² | 5 | 836 539 zł | 11 300 | 921 m |
Mediana podobnych — 9972 zł/m²; to mieszkanie — 9675 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 667 584 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 667 584 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5717 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.