Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LK6ST6-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 69,3 m²
Odolanowska, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 69,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,przy-lesie/266)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 642 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 908 zł/m²) za 69,3 m² wychodzi ok. 895 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Ulica Odolanowska: 15 ofert sprzedaży (mediana 11 725 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 12 055 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 51 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 908 zł/m², czyli ok. 895 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69,3 m² | — | 779 000 zł | 11 235 | — |
| Odolanowska | 69 m² | 1 | 779 000 zł | 11 290 | 0 m |
| Odolanowska | 77 m² | 0 | 889 000 zł | 11 546 | 0 m |
| ul. Odolanowska | 69 m² | 1 | 869 000 zł | 12 594 | 0 m |
| Odolanowska | 69 m² | 1 | 809 000 zł | 11 725 | 0 m |
| Odolanowska | 69,2 m² | — | 764 000 zł | 11 041 | 0 m |
| Odolanowska | 69 m² | — | 759 000 zł | 10 995 | 0 m |
| Zatorska | 67,5 m² | — | 826 270 zł | 12 243 | 490 m |
| Zatorska | 66,6 m² | — | 790 455 zł | 11 876 | 490 m |
| Zatorska | 73,8 m² | — | 858 725 zł | 11 639 | 490 m |
| Zatorska | 66,6 m² | — | 805 699 zł | 12 096 | 490 m |
Mediana podobnych — 11 725 zł/m²; to mieszkanie — 11 235 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 779 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.