Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KE2ZXA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 68,7 m², piętro 1/7
al. Kijowska, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 68,7 m²
- Piętro
- 1 z 7
- Rok budowy
- 2023
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-aleja-ki) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-aleja) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-al-kijowska-69m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 368 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 793 zł/m²) za 68,7 m² wychodzi ok. 1 085 000 zł — oferta jest o 61% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.04.2026 (184 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica al. KIJOWSKA: 72 ofert sprzedaży (mediana 22 926 zł/m²), 37 transakcji w rejestrze (mediana 18 950 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 154 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 793 zł/m², czyli ok. 1 085 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68,7 m² | 1 | 1 749 000 zł | 25 455 | — |
| Aleja Kijowska | 69 m² | 1 | 1 502 656 zł | 21 778 | 70 m |
| Aleja Kijowska | 69,3 m² | — | 1 502 656 zł | 21 699 | 70 m |
| ul. Juliusza Lea | 61 m² | — | 1 200 000 zł | 19 672 | 227 m |
| Nowowiejska | 67,4 m² | — | 1 145 400 zł | 16 999 | 241 m |
| Nawojki | 58 m² | — | 899 000 zł | 15 500 | 445 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 80,4 m² | — | 2 200 000 zł | 27 377 | 800 m |
| Grenadierów | 75 m² | 4 | 1 350 000 zł | 18 000 | 988 m |
| ul. Zaczarowane Koło | 64 m² | 2 | 990 000 zł | 15 469 | 1,1 km |
| Wrocławska | 71,2 m² | — | 1 449 000 zł | 20 340 | 1,2 km |
| Wrocławska | 71,2 m² | — | 1 479 000 zł | 20 761 | 1,2 km |
| Świętokrzyska | 75 m² | 5 | 1 499 000 zł | 19 987 | 1,2 km |
| Kremerowska | 77,3 m² | 5 | 1 739 475 zł | 22 500 | 1,2 km |
| Kremerowska | 56 m² | 4 | 1 231 000 zł | 21 982 | 1,2 km |
| Krowoderska | 67 m² | 3 | 1 540 000 zł | 22 985 | 1,4 km |
| Krowoderska | 60,5 m² | — | 1 210 800 zł | 20 000 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 20 340 zł/m²; to mieszkanie — 25 455 zł/m² (+25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 749 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.