Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KHVTTO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 69 m², piętro 20
Bogucicka, Zawodzie, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 69 m²
- Piętro
- 20
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Zawodzie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-zawodzie-bogu) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-zawodzie-bogucic)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 353 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7513 zł/m²) za 69 m² wychodzi ok. 518 000 zł — oferta jest o 106% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.04.2026 (191 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Bogucicka: 294 ofert sprzedaży (mediana 14 190 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 54 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7513 zł/m², czyli ok. 518 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69 m² | 20 | 1 065 680 zł | 15 445 | — |
| Bogucicka | 69 m² | 22 | 1 098 843 zł | 15 925 | 0 m |
| Bogucicka | 69 m² | 23 | 1 126 839 zł | 16 331 | 0 m |
| Bogucicka | 69 m² | 21 | 1 077 846 zł | 15 621 | 0 m |
| Bogucicka | 69 m² | 19 | 1 051 840 zł | 15 244 | 0 m |
| Bogucicka | 69 m² | 19 | 1 049 850 zł | 15 215 | 0 m |
| Bogucicka | 69 m² | 22 | 1 100 280 zł | 15 946 | 0 m |
| Bogucicka | 69 m² | 20 | 1 063 848 zł | 15 418 | 0 m |
| Bogucicka | 69 m² | 21 | 1 079 520 zł | 15 645 | 0 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego 29 | 59,8 m² | 4 | 782 856 zł | 13 100 | 670 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 78,7 m² | 3 | 905 510 zł | 11 500 | 690 m |
| Generała Władysława Sikorskiego | 73 m² | 4 | 1 730 000 zł | 23 699 | 838 m |
| Generała Władysława Sikorskiego | 78 m² | 3 | 659 000 zł | 8449 | 838 m |
| Generała Władysława Sikorskiego | 68 m² | 6 | 676 600 zł | 9950 | 838 m |
| Generała Władysława Sikorskiego | 64 m² | 8 | 540 000 zł | 8438 | 838 m |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 77 m² | 16 | 1 464 710 zł | 19 022 | 955 m |
Mediana podobnych — 12 904 zł/m²; to mieszkanie — 15 445 zł/m² (+20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 065 680 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 065 680 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.