Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GKC2XP-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 68 m²
Startowa, Lublin
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 676 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9205 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 626 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Ulica Startowa: 3 ofert sprzedaży (mediana 9488 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 10 044 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 30 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9205 zł/m², czyli ok. 626 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | — | 629 000 zł | 9250 | — |
| Garbarska | 62 m² | 1 | 549 560 zł | 8864 | 322 m |
| Wrońska | 58 m² | 8 | 929 000 zł | 16 017 | 427 m |
| Długa | 73,9 m² | — | 799 000 zł | 10 809 | 454 m |
| ul. Długa | 69,4 m² | 2 | 799 000 zł | 11 506 | 470 m |
| ul. Krańcowa | 61,9 m² | 3 | 529 000 zł | 8541 | 519 m |
| ul. Krańcowa | 58 m² | — | 610 000 zł | 10 517 | 670 m |
| Za Cukrownią | 61,8 m² | 0 | 648 888 zł | 10 500 | 716 m |
| Za Cukrownią | 69,5 m² | 0 | 729 000 zł | 10 494 | 716 m |
| Pawia | 68,6 m² | — | 920 000 zł | 13 413 | 786 m |
| Pawia | 70 m² | — | 920 000 zł | 13 143 | 786 m |
| Łabędzia | 69,9 m² | — | 739 900 zł | 10 593 | 810 m |
| ul. Łabędzia 3 | 58 m² | 2 | 619 977 zł | 10 689 | 810 m |
| ul. Droga Męczenników Majdanka | 65 m² | — | 399 900 zł | 6152 | 811 m |
| Zimowa | 77,3 m² | — | 620 000 zł | 8024 | 1,1 km |
| Nowy Świat | 73 m² | 3 | 620 000 zł | 8493 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 10 517 zł/m²; to mieszkanie — 9250 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 629 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.