Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UNDTK9-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 65 m², parter
Turystyczna, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- parter z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-turystyc) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-turys) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 87 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 500 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 157 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 855 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 7Ulica TURYSTYCZNA: 1 oferta sprzedaży (mediana 11 538 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 12 792 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 65 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 157 zł/m², czyli ok. 855 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 0 | 750 000 zł | 11 539 | — |
| Imbramowska | 76 m² | 3 | 1 015 322 zł | 13 360 | 109 m |
| Imbramowska | 76,3 m² | 1 | 984 786 zł | 12 900 | 109 m |
| Imbramowska | 76 m² | 4 | 1 030 590 zł | 13 560 | 109 m |
| Imbramowska | 76,3 m² | — | 1 030 590 zł | 13 500 | 109 m |
| Imbramowska | 76,3 m² | — | 1 015 322 zł | 13 300 | 109 m |
| Grażyny | 76 m² | 2 | 1 000 054 zł | 13 159 | 164 m |
| Grażyny | 76 m² | 1 | 984 786 zł | 12 958 | 164 m |
| Szafirowa | 69 m² | — | 869 000 zł | 12 594 | 355 m |
| ul. Bociana | 71,2 m² | 1 | 955 000 zł | 13 407 | 730 m |
| ul. Bociana | 73,5 m² | 1 | 1 045 000 zł | 14 214 | 730 m |
| Bociana | 77,4 m² | 2 | 1 199 545 zł | 15 500 | 858 m |
| Bociana | 71 m² | 1 | 1 055 628 zł | 14 868 | 858 m |
| Bociana | 73 m² | 1 | 1 113 138 zł | 15 249 | 858 m |
| Bociana | 63 m² | 4 | 1 001 998 zł | 15 905 | 858 m |
| Bociana | 71 m² | 6 | 1 195 289 zł | 16 835 | 858 m |
Mediana podobnych — 14 868 zł/m²; to mieszkanie — 11 539 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 750 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.