Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T5C0Q_-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 64 m², piętro 5
Unii Lubelskiej, Żegrze, Poznań
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Żegrze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-zegrze-unii-lub) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-zegrze-unii-lubels)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 573 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 688 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 684 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.03.2026 (232 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Unii Lubelskiej: 269 ofert sprzedaży (mediana 12 432 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 449 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 688 zł/m², czyli ok. 684 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | 5 | 744 255 zł | 11 629 | — |
| Unii Lubelskiej | 76 m² | 10 | 983 625 zł | 12 942 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 63 m² | 8 | 834 601 zł | 13 248 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 65 m² | 8 | 858 048 zł | 13 201 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 71 m² | 8 | 897 750 zł | 12 644 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 76 m² | 9 | 1 030 860 zł | 13 564 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 74 m² | 12 | 992 712 zł | 13 415 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 76 m² | 10 | 985 044 zł | 12 961 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 72 m² | 6 | 886 707 zł | 12 315 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 65 m² | 7 | 858 310 zł | 13 205 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 72 m² | 8 | 901 125 zł | 12 516 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 66 m² | 7 | 869 594 zł | 13 176 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 76 m² | 12 | 1 015 588 zł | 13 363 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 72 m² | 2 | 857 871 zł | 11 915 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 76 m² | 6 | 943 779 zł | 12 418 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 68 m² | 12 | 913 710 zł | 13 437 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 497 zł/m²; to mieszkanie — 11 629 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 744 255 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 744 255 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 10 940 zł/m²; II kw. 2025 — 11 363 zł/m²; III kw. 2025 — 11 499 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 624 zł/m²; I kw. 2026 — 11 478 zł/m²; II kw. 2026 — 11 437 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.