Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R3JTG1-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 63 m², piętro 1
Piaszczysta, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-pias) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-p) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 008 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 401 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 1 033 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.09.2026 (29 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica PIASZCZYSTA: 291 ofert sprzedaży (mediana 19 472 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 16 336 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 483 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 401 zł/m², czyli ok. 1 033 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | 1 | 1 085 175 zł | 17 225 | — |
| Piaszczysta | 59 m² | 4 | 1 088 248 zł | 18 445 | 0 m |
| Piaszczysta | 56 m² | 2 | 1 093 285 zł | 19 523 | 0 m |
| Piaszczysta | 53,6 m² | — | 736 464 zł | 13 740 | 0 m |
| Piaszczysta | 65,1 m² | — | 876 874 zł | 13 480 | 0 m |
| Piaszczysta | 72 m² | 1 | 1 284 923 zł | 17 846 | 0 m |
| Piaszczysta | 59 m² | 0 | 1 164 957 zł | 19 745 | 0 m |
| Piaszczysta | 64,7 m² | — | 894 750 zł | 13 840 | 0 m |
| Piaszczysta | 63 m² | 0 | 1 142 222 zł | 18 131 | 0 m |
| Piaszczysta | 60 m² | 2 | 1 194 806 zł | 19 913 | 0 m |
| Piaszczysta | 59 m² | 3 | 1 173 838 zł | 19 896 | 0 m |
| Piaszczysta | 55 m² | 1 | 1 092 956 zł | 19 872 | 0 m |
| Piaszczysta | 60 m² | 3 | 1 096 116 zł | 18 269 | 0 m |
| Piaszczysta | 65 m² | 1 | 1 169 049 zł | 17 985 | 0 m |
| Piaszczysta | 72 m² | 2 | 1 390 579 zł | 19 314 | 0 m |
| Piaszczysta | 63,1 m² | — | 864 196 zł | 13 700 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 131 zł/m²; to mieszkanie — 17 225 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 085 175 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 085 175 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 085 175 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.