Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UZX41T-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 63 m²
Kobierzyńska, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/265534)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 301 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 315 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 902 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.04.2026 (181 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica KOBIERZYŃSKA: 115 ofert sprzedaży (mediana 16 700 zł/m²), 61 transakcji w rejestrze (mediana 13 617 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 315 zł/m², czyli ok. 902 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | — | 1 173 934 zł | 18 625 | — |
| Kobierzyńska | 70 m² | 2 | 1 122 381 zł | 16 034 | 0 m |
| Kobierzyńska | 74 m² | 1 | 1 157 075 zł | 15 636 | 0 m |
| Kobierzyńska | 73 m² | 2 | 829 000 zł | 11 356 | 0 m |
| Kobierzyńska | 70 m² | 3 | 1 127 966 zł | 16 114 | 0 m |
| Kobierzyńska | 70 m² | 1 | 1 099 942 zł | 15 714 | 0 m |
| Kobierzyńska | 70 m² | 2 | 1 113 954 zł | 15 914 | 0 m |
| Kobierzyńska | 74 m² | 2 | 1 754 739 zł | 23 713 | 0 m |
| ul. Zalesie | 60 m² | — | 897 000 zł | 14 950 | 189 m |
| Torfowa | 62 m² | — | 899 000 zł | 14 500 | 436 m |
| Przemiarki | 66 m² | 3 | 1 082 564 zł | 16 403 | 567 m |
| ul. Obozowa 122 | 62 m² | 0 | 886 886 zł | 14 300 | 628 m |
| Obozowa | 69 m² | 1 | 971 471 zł | 14 079 | 749 m |
| Obozowa | 69 m² | 4 | 999 427 zł | 14 484 | 749 m |
| Obozowa | 72 m² | 4 | 1 011 080 zł | 14 043 | 749 m |
| Obozowa | 67 m² | 4 | 983 310 zł | 14 676 | 749 m |
Mediana podobnych — 14 420 zł/m²; to mieszkanie — 18 625 zł/m² (+29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 173 934 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 173 934 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.