Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JSMBXB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 62 m², piętro 3/4
Wiejska, Bema, Białystok
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bema
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-bema-wiejska) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-bema-wiejska/ob) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8123 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8841 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 548 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Wiejska: 17 ofert sprzedaży (mediana 8174 zł/m²), 53 transakcje w rejestrze (mediana 9516 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 37 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8841 zł/m², czyli ok. 548 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 3 | 479 000 zł | 7726 | — |
| Wiejska | 62 m² | — | 629 786 zł | 10 158 | 0 m |
| Wiejska | 58,6 m² | — | 479 000 zł | 8174 | 0 m |
| Wiejska | 61 m² | 3 | 499 000 zł | 8180 | 0 m |
| Bema | 72 m² | 7 | 750 000 zł | 10 417 | 221 m |
| Kopernika | 62 m² | — | 528 000 zł | 8516 | 422 m |
| Kopernika | 62 m² | — | 425 000 zł | 6860 | 422 m |
| Kopernika | 57,7 m² | — | 419 000 zł | 7268 | 422 m |
| ul. Mikołaja Kopernika | 58 m² | — | 540 000 zł | 9310 | 422 m |
| Generała Józefa Bema | 58 m² | 1 | 495 000 zł | 8535 | 437 m |
| ul. gen. Józefa Bema | 62 m² | — | 599 000 zł | 9661 | 437 m |
| Bema | 54 m² | — | 589 995 zł | 10 926 | 437 m |
| Pogodna | 57 m² | 4 | 505 000 zł | 8860 | 482 m |
| ul. Pogodna | 58 m² | — | 535 000 zł | 9224 | 482 m |
| ul. Zachodnia | 64 m² | — | 720 000 zł | 11 250 | 968 m |
| Żelazna | 71,6 m² | — | 860 000 zł | 12 011 | 969 m |
Mediana podobnych — 8860 zł/m²; to mieszkanie — 7726 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 479 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 479 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 479 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.