Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HSYZRQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 61,8 m²
Legionów, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 61,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9120 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 391 zł/m²) za 61,8 m² wychodzi ok. 642 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Ulica Legionów: 283 ofert sprzedaży (mediana 10 520 zł/m²), 98 transakcji w rejestrze (mediana 10 773 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 139 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 391 zł/m², czyli ok. 642 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61,8 m² | — | 558 622 zł | 9041 | — |
| Legionów | 66 m² | 1 | 777 933 zł | 11 787 | 0 m |
| Legionów | 61 m² | 3 | 726 247 zł | 11 906 | 0 m |
| Legionów | 61 m² | 4 | 727 577 zł | 11 928 | 0 m |
| Legionów | 53,5 m² | — | 519 922 zł | 9720 | 0 m |
| Legionów | 66,1 m² | — | 651 352 zł | 9860 | 0 m |
| Legionów | 62,3 m² | — | 565 411 zł | 9080 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 2 | 640 934 zł | 12 093 | 0 m |
| Legionów | 66 m² | 3 | 814 190 zł | 12 336 | 0 m |
| Legionów | 62 m² | 1 | 714 548 zł | 11 525 | 0 m |
| Legionów | 53,9 m² | — | 507 361 zł | 9420 | 0 m |
| Legionów | 62 m² | 2 | 715 587 zł | 11 542 | 0 m |
| Legionów | 54 m² | — | 506 238 zł | 9380 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 3 | 656 483 zł | 12 387 | 0 m |
| Legionów | 62,1 m² | — | 565 313 zł | 9105 | 0 m |
| Legionów | 66 m² | 2 | 793 823 zł | 12 028 | 0 m |
Mediana podobnych — 9720 zł/m²; to mieszkanie — 9041 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 558 622 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 309 zł/m² z 7910 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.