Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9O-QBL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 62,1 m², piętro 1/1
ul. Kozielska, Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 62,1 m²
- Piętro
- 1 z 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-ul-kozielska-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 925 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8050 zł/m²) za 62,1 m² wychodzi ok. 500 000 zł — oferta jest o 42% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.01.2024 (1000 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Kozielska: 28 ofert sprzedaży (mediana 11 933 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 103 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8050 zł/m², czyli ok. 500 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62,1 m² | 1 | 710 395 zł | 11 440 | — |
| Tadeusza Kościuszki | 73 m² | 2 | 439 000 zł | 6014 | 696 m |
| Barbary | 72 m² | 0 | 559 000 zł | 7764 | 761 m |
| ul. Barbary | 73 m² | 0 | 1 092 170 zł | 14 961 | 761 m |
| Zabrska | 66,3 m² | — | 994 000 zł | 14 990 | 777 m |
| Zabrska | 66 m² | 12 | 1 030 000 zł | 15 606 | 777 m |
| ul. Plebiscytowa | 71,5 m² | 0 | 740 000 zł | 10 351 | 910 m |
| ul. Wilhelma Friedricha Grundmanna | 73,3 m² | 2 | 908 300 zł | 12 400 | 963 m |
| Ceglana | 67 m² | 1 | 799 000 zł | 11 925 | 1,4 km |
| Ceglana | 67,9 m² | — | 799 000 zł | 11 776 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 11 925 zł/m²; to mieszkanie — 11 440 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 710 395 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.