Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BNFM0H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 62 m², parter
Ernsta Maya, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-ernsta-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-erns)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 219 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 584 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 718 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.04.2026 (191 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Ernsta Maya: 137 ofert sprzedaży (mediana 12 971 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 111 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 584 zł/m², czyli ok. 718 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 0 | 665 925 zł | 10 741 | — |
| Ernsta Maya | 71 m² | 0 | 921 500 zł | 12 979 | 0 m |
| Ernsta Maya | 68 m² | 2 | 914 600 zł | 13 450 | 0 m |
| Ernsta Maya | 62 m² | 2 | 768 700 zł | 12 398 | 0 m |
| Ernsta Maya | 65 m² | 0 | 769 700 zł | 11 842 | 0 m |
| Ernsta Maya | 68 m² | 1 | 896 600 zł | 13 185 | 0 m |
| Ernsta Maya | 57 m² | 2 | 761 200 zł | 13 354 | 0 m |
| Ernsta Maya | 72 m² | 0 | 940 400 zł | 13 061 | 0 m |
| Ernsta Maya | 62 m² | 0 | 713 400 zł | 11 507 | 0 m |
| Ernsta Maya | 65 m² | 0 | 775 700 zł | 11 934 | 0 m |
| Ernsta Maya | 67 m² | 1 | 900 700 zł | 13 443 | 0 m |
| Ernsta Maya | 67 m² | 2 | 798 525 zł | 11 918 | 0 m |
| ul. Maya | 62,3 m² | 1 | 768 700 zł | 12 341 | 108 m |
| Kazimierza Bieńkowskiego | 71 m² | 2 | 1 150 000 zł | 16 197 | 262 m |
| Bieńkowskiego | 72 m² | — | 1 150 000 zł | 15 972 | 262 m |
| Lauterbacha | 58,6 m² | — | 779 000 zł | 13 298 | 423 m |
Mediana podobnych — 13 061 zł/m²; to mieszkanie — 10 741 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 665 925 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 665 925 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.